摘要：说到“房地产”这个词，你很可能会被唤起一些记忆，银行没收，价格大跌，满街都是“出售”的招牌。事实上，这在很大程度上是住宅市场的情景，特别是在美国的情景，但在其他国家，房地产也有类似的情况。

第1页:数据中心房地产的趋势（1） 第2页:数据中心房地产的趋势（2）

　　 虽然在住宅市场，需求急剧下降，但在数据中心市场的情况却不相同。为了满足不断增长的IT服务的需求，数据中心必须提高自己的能力，更多的数据中心容量需求是数据中心房地产发展趋势背后的驱动因素之一。
　　
　　 更多的IT需求=更多的数据中心容量
　　
　　 即使在目前经济困难时期，对IT服务的需求还在稳步增加。根据正常运行时间学会（the Uptime Institute）的第一个年度针对数据中心的调查报告，接受调查的是525个总部设在北美的数据中心的业主和主要运营商，36％的受访者希望明年增加运行的电力、冷却、可用空间或一些组合项目，60％预期在未来的三年内，升级或改造现有的数据中心或兴建一个新的数据中心。无论对于企业、消费者还是政府来说，IT将继续成为美国经济的核心，尤其是制造业仍然是出口海外的情况。因此，公司和个人都在不断寻求更大的带宽，更多的服务，更多的内容，以及扩大访问他们的文件和网络。
　　
　　 同样，《数字房地产信托（Digital Realty Trust）》进行了一项调查（《什么是2011年美国市场的驱动？》），这项调查访问了300个企业级公司（定义为至少有5000名员工的公司，收入至少一个亿美元的企业）的高级管理人员，询问有关其机构的数据中心情况。在这些受访者中，85％表示他们在2011年肯定或很可能会增加他们的数据中心容量。同样，84％的受访者还表示，2012年有相同的数据中心扩建计划，这表明他们预计的需求将继续以强劲的步伐增长。此外，三分之二的受访者预期在其数据中心的投资组合中，至少增加两个新的设施。那么，在大公司之间，更多的数据中心容量的需求几乎是普遍的。
　　
　　 即使在2010年，《数据中心动力学(Datacenter Dynamics)》中的文章《房地产：在美国,价格管理要跟上》指出，数据中心空间的需求超过供给，更多的增长需要更多的空间：“空间的需求超过供给的三倍，有新的部分（云计算和数字电视），老朋友（电信），以及从一个新的管理方面（政府和医疗机构）产生的需求，这些需求将在2010年和2011年迅速扩展。”
　　
　　 为了支持这种日益增长的需求，更多的计算，存储和网络能力是必要的，数据中心是提供这些服务的中心。那么，当然，随着IT服务需求的不断增长，数据中心容量必须要满足这一需求。当一个公司需要更多的空间，特别是在现有的设施园区以外建新的设施时，必须要增加房地产。因此，一个强大的数据中心房地产市场的基本条件之一是到位的：公司需要更大的空间和更多的基础设施，以容纳和支持IT设备，以满足不断增加的服务需求。
　　
　　 数据中心建设市场
　　
　　 2011年3月微软的Christian Belady的题为“新的数据中心建设年度市场规模”的研究报告，试图预测未来十年数据中心的建设。据Belady的报告，数据中心的建设市场，无论是在美国，还是在全球，在2010至2020年将继续稳定增长，在2014年前后会略有下降。但是，在这个下降之后，市场（根据Belady的预测）将以一个非常快的速度继续增长，可能美国市场高达78亿美元，全球市场高达180亿美元。
　　
　　 假设Belady的预测是接近准确的，那么，数据中心的房地产应继续保持强劲的势头。然而，Belady还指出，有几个因素会限制数据中心的建设市场，包括全球经济增长，成本和能源供应，施工和劳动力，潜在的法规和碳排放的成本，以及可能给数据中心产业带来革命的新技术。
　　
　　 也许数据中心增长最大的威胁是经济，尤其是在美国和欧洲，这两者都面临着潜在的债务危机，这些债务危机可能给本国经济带来极大的负面影响。一般来说，这些国家的政府都奉行不可持续的挥霍无度的政策，已经把他们的国家推向经济危险的状况，其余的问题是，这些国家的政府是否将继续奉行这些政策，以及已经造成的损害有多大。最后，消费者必须先承担积累至今的一些经济痛苦，而不是经济刺激和其他有关政策;是否处罚一个三角债（美国永远也不可能偿还其债务）或是严重的通货膨胀，这有待于观察。此外，为一个无所顾忌的政府的“平衡书”而进行的经济清算的时间是不确定的，可能需要几年的时间，如果不是几十年的话。但是很显然，经济衰退后的复苏并没有实现。然而，鉴于经济是如此依赖于IT，数据中心行业，特别是，数据中心的房地产或建筑，可能某种程度绝缘于另一次衰退，只是因为它没有遭受与住宅房地产市场相同的持续的崩溃。
　　
　　 能源供应和成本，和随之而来的法规，如碳税或排放限制，可能也有一定的影响。但是，这种影响可能比较有限。能源成本传递给了数据中心提供IT服务的客户（即使客户是经营设施的公司）。一般来说，随着新技术的发展和竞争的加剧，价格会下跌一段时间。例如，新的半导体工艺技术允许更多的处理能力，而同时消耗更少的电力。提高能源价格可能仅仅是一种平衡IT服务成本的力量，那么，它们可能只是延缓增长，而不是扼杀数据中心市场。但是，所有这些，只是人们的猜测。任何条件（如福岛式的灾难）可能对能源的可用性产生快速和持久的影响，损害特定区域的数据中心的建设或房地产行业的发展。
　　
　　 那么，除重大灾害或经济危机外，数据中心的建设市场在今后的几年，似乎会相对稳定地增长。
　　
　　 从风险的角度看，美国是领先的
　　
　　 据《全国房地产投资者（National Real Estate Investor）》的文章《美国对于追求低风险数据中心地点的公司来说，是一个有限的选择》，这篇文章是由Cushman&Wakefield和工程顾问hurleypalmerflatt完成的，对于要建设新的数据中心的公司来说，美国是风险最低的地方。仅次于美国的是加拿大，排在第三和第四位的是中国的香港地区和德国。中国和日本分别排在第18和第19位，紧随其后第20位是印度。