摘要:说到“房地产”这个词,你很可能会被唤起一些记忆,银行没收,价格大跌,满街都是“出售”的招牌。事实上,这在很大程度上是住宅市场的情景,特别是在美国的情景,但在其他国家,房地产也有类似的情况。 |
更多的IT需求=更多的数据中心容量
即使在目前经济困难时期,对IT服务的需求还在稳步增加。根据正常运行时间学会(the Uptime Institute)的第一个年度针对数据中心的调查报告,接受调查的是525个总部设在北美的数据中心的业主和主要运营商,36%的受访者希望明年增加运行的电力、冷却、可用空间或一些组合项目,60%预期在未来的三年内,升级或改造现有的数据中心或兴建一个新的数据中心。无论对于企业、消费者还是政府来说,IT将继续成为美国经济的核心,尤其是制造业仍然是出口海外的情况。因此,公司和个人都在不断寻求更大的带宽,更多的服务,更多的内容,以及扩大访问他们的文件和网络。
同样,《数字房地产信托(Digital Realty Trust)》进行了一项调查(《什么是2011年美国市场的驱动?》),这项调查访问了300个企业级公司(定义为至少有5000名员工的公司,收入至少一个亿美元的企业)的高级管理人员,询问有关其机构的数据中心情况。在这些受访者中,85%表示他们在2011年肯定或很可能会增加他们的数据中心容量。同样,84%的受访者还表示,2012年有相同的数据中心扩建计划,这表明他们预计的需求将继续以强劲的步伐增长。此外,三分之二的受访者预期在其数据中心的投资组合中,至少增加两个新的设施。那么,在大公司之间,更多的数据中心容量的需求几乎是普遍的。
即使在2010年,《数据中心动力学(Datacenter Dynamics)》中的文章《房地产:在美国,价格管理要跟上》指出,数据中心空间的需求超过供给,更多的增长需要更多的空间:“空间的需求超过供给的三倍,有新的部分(云计算和数字电视),老朋友(电信),以及从一个新的管理方面(政府和医疗机构)产生的需求,这些需求将在2010年和2011年迅速扩展。”
为了支持这种日益增长的需求,更多的计算,存储和网络能力是必要的,数据中心是提供这些服务的中心。那么,当然,随着IT服务需求的不断增长,数据中心容量必须要满足这一需求。当一个公司需要更多的空间,特别是在现有的设施园区以外建新的设施时,必须要增加房地产。因此,一个强大的数据中心房地产市场的基本条件之一是到位的:公司需要更大的空间和更多的基础设施,以容纳和支持IT设备,以满足不断增加的服务需求。
数据中心建设市场
2011年3月微软的Christian Belady的题为“新的数据中心建设年度市场规模”的研究报告,试图预测未来十年数据中心的建设。据Belady的报告,数据中心的建设市场,无论是在美国,还是在全球,在2010至2020年将继续稳定增长,在2014年前后会略有下降。但是,在这个下降之后,市场(根据Belady的预测)将以一个非常快的速度继续增长,可能美国市场高达78亿美元,全球市场高达180亿美元。
假设Belady的预测是接近准确的,那么,数据中心的房地产应继续保持强劲的势头。然而,Belady还指出,有几个因素会限制数据中心的建设市场,包括全球经济增长,成本和能源供应,施工和劳动力,潜在的法规和碳排放的成本,以及可能给数据中心产业带来革命的新技术。
也许数据中心增长最大的威胁是经济,尤其是在美国和欧洲,这两者都面临着潜在的债务危机,这些债务危机可能给本国经济带来极大的负面影响。一般来说,这些国家的政府都奉行不可持续的挥霍无度的政策,已经把他们的国家推向经济危险的状况,其余的问题是,这些国家的政府是否将继续奉行这些政策,以及已经造成的损害有多大。最后,消费者必须先承担积累至今的一些经济痛苦,而不是经济刺激和其他有关政策;是否处罚一个三角债(美国永远也不可能偿还其债务)或是严重的通货膨胀,这有待于观察。此外,为一个无所顾忌的政府的“平衡书”而进行的经济清算的时间是不确定的,可能需要几年的时间,如果不是几十年的话。但是很显然,经济衰退后的复苏并没有实现。然而,鉴于经济是如此依赖于IT,数据中心行业,特别是,数据中心的房地产或建筑,可能某种程度绝缘于另一次衰退,只是因为它没有遭受与住宅房地产市场相同的持续的崩溃。
能源供应和成本,和随之而来的法规,如碳税或排放限制,可能也有一定的影响。但是,这种影响可能比较有限。能源成本传递给了数据中心提供IT服务的客户(即使客户是经营设施的公司)。一般来说,随着新技术的发展和竞争的加剧,价格会下跌一段时间。例如,新的半导体工艺技术允许更多的处理能力,而同时消耗更少的电力。提高能源价格可能仅仅是一种平衡IT服务成本的力量,那么,它们可能只是延缓增长,而不是扼杀数据中心市场。但是,所有这些,只是人们的猜测。任何条件(如福岛式的灾难)可能对能源的可用性产生快速和持久的影响,损害特定区域的数据中心的建设或房地产行业的发展。
那么,除重大灾害或经济危机外,数据中心的建设市场在今后的几年,似乎会相对稳定地增长。
从风险的角度看,美国是领先的
据《全国房地产投资者(National Real Estate Investor)》的文章《美国对于追求低风险数据中心地点的公司来说,是一个有限的选择》,这篇文章是由Cushman&Wakefield和工程顾问hurleypalmerflatt完成的,对于要建设新的数据中心的公司来说,美国是风险最低的地方。仅次于美国的是加拿大,排在第三和第四位的是中国的香港地区和德国。中国和日本分别排在第18和第19位,紧随其后第20位是印度。