摘要：不断增长的超大型租赁规模可能会给数据中心业主带来资金和盈利能力方面的挑战。这使得即使是最大的公开交易房地产投资信托基金商也需要寻求投资。

  不断增长的超大型租赁规模可能会给数据中心业主带来资金和盈利能力方面的挑战。这使得即使是最大的公开交易房地产投资信托基金商也需要寻求投资。
　　
　　QTS Realty公司日前公布了2108年收益和2019年的指导意见。首席财务官Jeff Berson表示，该公司还宣布了一个超大规模的合资伙伴和一个大型二级股权发行活动。
　　
　　超大规模交易的规模和初始租赁期限的持续增长，特别是在北弗吉尼亚市场，2018年创造了270MW的电力容量记录。QTS公司在弗吉尼亚州马纳萨斯拥有一家全球云计算软件公司，为期10年的24MW租约的容量高于去年除凤凰城、达拉斯和芝加哥以外的任何其他美国市场的总租约容量。
　　
　　该客户（据称是Salesforce公司）租赁了整个118,000平方英尺的建筑，并在两年内增加。当所有数据大厅都建成后，QTS公司估计总投资额将达到2.4亿美元左右，这对于公开交易的房地产投资信托基金来说是一个很大的数字，市值约为22亿美元。然而，租赁给信誉良好的租户10年或更长时间的大型关键任务资产对于患者资本（如基础设施、养老金和主权财富基金）来说是一个具有吸引力的投资机会。
　　
　　这正是QTS公司与全球基础设施基金Alinda Capital Partners成立的55家合资企业发挥作用的地方。Alinda公司的投资包括伦敦希思罗机场、能源管道和航运码头。现在，有了QTS合资企业，Alinda在未来五年内承诺投资5亿美元，再加上QTS的投资份额，提供了10亿美元的数据中心建设资金。
　　
　　Alinda公司将资助Manassas数据中心的一半资金。QTS公司可以回收资金，为其2019年资本支出预算提供部分资金，该预算为4.5亿美元至5亿美元的项目，分布在7个数据中心园区（除马纳萨斯建筑外）。
　　
　　QTS公司收益电话会议宣布的另一个重大消息是宣布675万美元的二次发行股票，这应该完全为2019年发展计划的平衡提供资金。
　　
　　“从财务和经营业绩的角度来看，2018年展示了我们业务的强劲潜在动力，导致截至今年年底已签署但尚未开始的收入接近创纪录的积压，这大大降低了我们的增长风险展望，“Berson说，“此外，我们通过从最近的普通股发行中为我们的2019年业务计划提供资金，并在资本效率更高，回报更高的结构中实现未来的超大规模增长机会，继续展示强大的资产负债表管理。我们最近与Alinda Capital Partners宣布合资。“
　　
　　截至12月31日，QTS公司报告的近6300万美元未结算订单的年收入超过4000万美元，计划于2019年开始实施。
　　
　　Berson表示，除了这条“硬管道”之外，还有一个软协议正在谈判中。合并后，其规模比去年同期的公司交易渠道更大。
　　
　　投资者的优势
　　
　　除了从马纳萨斯合资公司获得的收入份额外，QTS公司还将获得开发和管理费。这些费用将使投资资本回报率从9%（合资企业之前）提高到12%（在24个月内完全稳定）。
　　
　　与购买现有基础设施丰富的网站（如前芯片工厂和印刷机）并将其改造成为现代数据中心园区所产生的历史回报QTS公司相比，这非常有利。生成12％的回报可能需要7年以上的时间。但是，随着利用率的提高，这些QTS大型数据中心可以在以后的几年中提供更高的回报。
　　
　　在过去18个月中，QTS市场战略发生了很多变化，其中包括：将非核心云和托管服务客户转移到IT服务合作伙伴GDT；将重点转向超大规模和混合IT（包括为地面数据中心校园购买土地）；推出QTS软件定义数据中心平台；并专注于货币化交叉连接以增加互连收入。
　　
　　QTS公司的管理团队执行这一新战略的能力使调整后的EBITDA利润率增加了580个基点，每股净营运成本同比增长了6个百分点。QTS公司董事会刚刚将季度分配上调了7.3％，为股东带来了吸引人的当前收益率，约为4.2％。
　　
　　编辑：Harris