长期以来，私募股权投资者一直在数字基础设施和工业房地产领域进行投资。现在，专注于物流的房地产公司开始将数据中心行业视为一个增长机会。

　　尽管电子商务推动了物流业的蓬勃发展，但这些公司正在扮演双方的角色，并希望同时进入新兴的数据中心行业，以进一步发展，即使这两个行业可能对相同的站点有竞争性的需求。

　　物流和工业房地产领域的大公司，如GLP、Prologis、Segro和ESR，正在寻找数据中心，其中许多公司与已有的数据中心公司合作，利用现有的设施和土地进行棕色和绿色开发。

　　数据中心和物流的繁荣时期

　　数据中心和物流都从相同的潜在趋势中受益，但竞争可能很激烈。

　　在因新冠肺炎而被压抑的需求之后，物流、工业和仓储房地产领域正在蓬勃发展。普洛西表示，2022年2月，全球空置率创历史新低，高需求导致“竞价战”，全球租金上涨约15%。

　　2021年10月的另一份报告称，“空间实际上已经售罄。”该公司表示，尽管存在大量投机性建筑，但预租赁利率仍在70%左右。

　　与数据中心一样，不断增长的土地、材料和劳动力成本推高了仓库建设成本，但这并没有阻止该行业的许多大型房地产公司实现可观的利润。

　　世邦魏理仕表示，每10亿美元的电子商务销售额需要额外125万平方英尺(116000平方米)的分销空间来支持。Prologis估计，库存水平增加5%将需要额外的3亿平方英尺(2800万平方米)的工业空间，而JLL预测，到2025年，工业房地产的需求将额外增加10亿平方英尺(9300万平方米)。

　　与此同时，工作和个人生活正日益数字化，产生的数据量也在不断增加，数据中心需求也创下新高。房地产专家世邦魏理仕(CBRE)表示，2021，美国最大的数据中心市场吸收了493MW的容量，创下了历史新高，比上一年高出31%。Gartner预测，到2024年，数据中心市场将逐年增长。

　　事实上，电子商务巨头AWS、阿里巴巴和京东。com是这两个行业的主要参与者，显示出其潜在的协同性。

　　随着这两个行业的持续升温，这将导致对土地和电力的竞争加剧。DCD此前曾报告称，在数据中心历史上位于配电设施附近的主要市场，高需求和低可用性推高了租金和土地征用成本。

　　今年早些时候，一家黑石支持的物流公司斥资2100万美元收购了纽约的前Speedcast数据中心，该公司计划拆除该设施，以建造一个新的配送中心。

　　在英国斯塔福德郡，前苏格兰皇家银行数据中心将被物流公司PLP拆除并替换为新仓库。位于德克萨斯州欧文市的富达投资(Fidelity Investments)前数据中心去年被改建为工业区并出售。

　　物流公司需要数据中心

　　尽管电子商务蓬勃发展，但专注于物流的房地产公司越来越多地将数据中心行业视为一个增长机会。

　　亚太物流公司Logos去年宣布与Pure Data Center建立合作关系，以开发亚太地区的数据中心。Logos在澳大利亚、中国、新加坡、印度尼西亚、马来西亚、越南、印度和新西兰拥有、开发和租赁物流物业。这两家公司宣布计划在印尼雅加达新建一个20000平方米(215000平方英尺)、20MW的数据中心。

　　Pure还计划与英国的Panattoni进行类似的合作。这两家公司的目标是开发一个三层41763平方米(449500平方英尺)的数据中心，以便在物流公司已经开始开发仓库的场地上提供高达50MW的容量。虽然DCD了解到这是由于拟议设施与电网连接的时间延长，但该计划后来被放弃。

　　总部位于香港的房地产公司ESR Cayman传统上专注于物流，自2021以来，该公司已多次进军数据中心领域。2021 4月，该公司宣布将在日本大阪购买一个数据中心，并计划将其扩建为一个78MW的校园。此后，该公司在香港购买了一栋大楼，将其改造成一个40MW的数据中心，并表示扩建对该公司来说是“自然之举”。它接着收购了ARA资产管理公司，包括Logos。

　　如今，该公司的数据中心投资组合包括香港、大阪、悉尼、孟买、雅加达和新加坡六大国有开发资产，总容量为260MW。ESR在其2021年度业绩中表示，数据中心是公司未来的“关键战略重点”。

　　该公司表示：“随着ARA收购的完成，合并了Logos，形成了一个多管齐下的平台，扩大后的ESR集团在整个地区拥有一条容量超过1200MW的联合数据中心管道。”。

　　“电子商务加速和数字转型将继续推动对物流基础设施和数据中心的需求。”

　　总部位于新加坡的物流房地产公司GLP是一家拥有1200亿美元资产、管理着7500多万平方米房地产的主要公司，自2018年以来一直在投资数据中心，并声称其资产，包括在建资产，建成后将在中国、日本、巴西和欧洲提供约2500MW的容量。2019年，GLP收购了当地数据中心公司Cloud Tripod 60%的股份。

　　在西班牙，专注于物流的房地产公司Renta Corporation正在巴塞罗那建造一个数据中心，Merlin正在伊比利亚地区建造许多设施。

　　去年，美国房地产投资公司PRP表示，该公司正在从办公地产转向多元化，并设定了一个目标，即斥资20亿美元收购全国各地的物流和数据中心地产。

　　古德曼集团(Goodman Group)再次主要专注于仓库和物流类房地产，被法国数据中心建筑商Cap DC列为“关键合作伙伴”，尤其是在法兰克福、巴黎、阿姆斯特丹、米兰和马德里等市场。该公司还与STT GDC合作，在日本东京建设了两家工厂。

　　Segro传统上专注于仓储和轻工业物业，但同时也在其Slough Trading Estate管理英国的主要数据中心集群。最近，该公司又购买了附近100万平方英尺的办公空间，计划将其改造并并入交易区，作为更多的数据中心空间。Equinix、Virtus、IO和KKR的全球技术不动产均使用Segro设施。

　　Prologis与美国的Skybox数据中心合作(见方框)，英国的Skybox数据中心此前向Virtus提供了土地，用于在伦敦郊外的Stockley Park开发一个数据中心，该数据中心之前被指定用于仓库。

　　合作的吸引力是什么?

　　在竞争激烈的市场中，土地和电力很难在受限的市场中获得，数据中心运营商总是在寻找快速在关键市场交付项目的方法。

　　“这是一个很难进入的市场，”JLL EMEA数据中心事务主管TomGlover表示。“尽管有大量的资金，但创建数据中心所需的大量资本支出仍然是许多公司的障碍。

　　“这里的供应和需求以及上市速度都是驱动因素。很难找到合适的土地，仓库物流市场长期以来一直在购买土地以开发用于工业物流的土地。他们的主张是‘我们会比你自己可能做得更快。’”

　　因此，他表示，为数据中心运营商提供潜在设施的大型物流公司可能会提出一个吸引人的提议。

　　“如果你有一个可以发电的棚子，获得相关的许可证，在那里建一个数据中心，而且市场也同意它位于一个好的位置，那么运营商探索长期租赁该站点将非常有吸引力。”

　　“这永远不会是短期租赁，因为运营商将投入大量的投资。”

　　格洛弗说，如果像Prologis、Segro等公司不考虑探索未来在其他市场提供电力外壳的“饼干切割效应”，他会感到惊讶。

　　他说：“我可以看到，这仍然是他们希望从中受益的一种商业模式。”。在可用土地很少的主要市场，依靠拥有大量土地和潜在可转换设施的合作伙伴可能会很有吸引力。然而，在边缘或二级市场中，可用土地周围的纤维或压力较少，这种合作可能没有必要。

　　格洛弗说：“在需求量大、供应有限的市场中，运营商可能会对此感兴趣，因为这是一个非常强大的商业案例。”。“在需求中等、潜在空间供应充足的市场中，我认为除非他们在这些主要市场建立了良好的关系，否则销售将更加困难。”

　　上述大多数合作关系的重点是利用物流公司的土地银行，而不是在现有建筑中开发设施，但运营商可能会欣赏改造后的ESG好处。Serverfarm计算出，与新项目的材料碳成本相比，重新利用现有建筑可以实现88%的实际碳节约。

　　“这为发展之弓提供了另一根弦。至少不考虑潜在的与棚屋物流供应商合作，”格洛弗说。“任何拥有合适房产的土地所有者都会发现，这些共生关系将不断演变。”

　　“大多数运营商更喜欢拥有自己的自由保有权，”他补充道。“对于一些运营商来说，[这种合作伙伴关系]不会是他们理想的选择。但作为交换，他们承认，他们可能无法按照自己的意愿尽快将产品交付到市场。”

　　Prologis借助Skybox进入数据中心

　　Prologis是世界上最大的工业房地产公司，在北美、拉丁美洲、欧洲和亚洲的19个国家拥有4000多栋建筑，占地近10亿平方英尺。尽管它是仓库领域的主导力量，但该公司也开始进军数据中心。

　　在美国，Prologis与Skybox数据中心合作。2021年初，这两家公司申请将这家房地产公司拥有的一个空仓库改造成伊利诺伊州埃尔克格罗夫的一个数据中心。12月，Prologis申请许可，在其目前位于弗吉尼亚州斯特林的一个占地19.5英亩的工业场地上开发一个新的500000平方英尺(46500平方米)的数据中心。

　　其他文件表明，Prologis再次与Skybox数据中心合作进行该项目，尽管这些公司尚未证实这一点。2022年3月，两家公司宣布计划在德克萨斯州奥斯汀的Prologis land建设一个30MW、141240平方英尺(13100平方米)的绿地数据中心。

　　在其网站上，Skybox将合作伙伴关系列为“Skybox，由Prologis提供支持”R、 Skybox首席开发官小海恩斯·斯特拉德(HaynesStrader)表示，Prologis希望有一个数据中心合作伙伴，能够“帮助他们激活自己拥有的房地产，并发现新的机会”。

　　“在一年多的时间里，他们采访了许多数据中心运营商，从Skybox这样的小型私人集团一直到世界上一些最大的REIT，”他说。“在北美，他们选择了Skybox。我们对他们的一些网站进行了详尽的研究，最初的过程导致在芝加哥发现了一个机会，因此这是我们与他们合作的第一个项目。”

　　虽然每个项目的安排都不同，但普洛西是拥有土地或财产的合资企业的主要合作伙伴，而Skybox则负责开发、营销和运营由此产生的数据中心。

　　Strader表示：“这一概念是利用Prologis的房地产投资组合、一般专业知识以及资产负债表的优势，在他们控制房地产的非常紧张的市场中推动数据中心的快速发展。”。“Skybox带来了数据中心开发、电力输送和营销方面的专业知识。然后，我们还运营数据中心，因此我们可以为最终用户提供全套解决方案。

　　“Prologis唯一能提供的是，在世界上一些最紧张的市场中，地图上有许多点是其他公司无法提供的。”

　　海恩斯说，这两家公司都力求灵活，着眼于绿地和棕地的开发，既有投机性的，也有针对性的建设。

　　他指出，虽然不是独家合作关系，但该公司目前只专注于通过Prologis进行开发，并相信每年可以在美国创造“2到5个”的发展机会。

　　“我们主要关注大型批发型用户。Prologis已经从行业角度和许多大型终端用户建立了关系，Skybox通常从数据中心组件建立关系。这是一种结合优势的合作关系，旨在创造独特的机会。”

　　在稳定性和安全性方面，海恩斯声称，拥有由普洛斯(一家市值1219亿美元的公司)支持的资产，可以提供更多的安全性。这远远超过了最大的数据中心运营商Equinix和Digital Realty(撰写本文时的市值分别为640亿美元和410亿美元)。

　　“Prologis比业务中的任何数据中心[公司]都大，因此从客户的财务角度来看，与Skybox&Prologis进行交易比与世界上任何其他运营商进行交易都更安全。

　　当被问及是否有竞争性的优先事项，比如Skybox可能要在哪里建造，而Prologis可能愿意在哪里建造土地或房产时，海恩斯表示，决定仍在房地产公司手中，但表示该公司“非常开放”地考虑机会。

　　“他们有一个严格的分析过程。对我们来说，关键是要了解哪些机会对他们的行业关系影响相对较小，但对数据中心影响较大。而普洛西拥有大量的房地产，因此有足够的机会做到这一点。”

　　海恩斯认为，另一个好处是Prologis在供应链中的影响力，以及能够快速完成项目的好处。“他们在工业建筑开发和关键部件采购方面拥有令人难以置信的专业知识：当我们订购钢材、混凝土和屋顶材料等时，Prologis的供应链访问和利用率远远高于大多数其他数据中心用户。

　　“他们能够加快时间表，可以投机性地订购。许多公司无法做到这一点，但他们总是可以在投资组合的其他地方重新定位。”

　　“Prologis是房间里800磅重的大猩猩。Skybox当然很幸运，我们在美国与他们建立了合作关系。”

　　责任编辑：张华